È una verità universalmente riconosciuta che l’intelligenza artificiale cambierà tutto. Nei prossimi decenni il mondo diventerà intelligibile e, per molti versi, intelligente. Ma gli addetti ai lavori suggeriscono che il mondo dei grandi uffici immobiliari arriverà più lentamente, almeno nelle principali città del mondo.
Il settore immobiliare a Londra, New York, Hong Kong e in altre città del mondo si muove in cicli di 10 o 15 anni. Questo è il periodo del contratto di locazione. Dopo una tesa trattativa per il rinnovo, e forse una grande lite, il proprietario e l’inquilino sono generalmente felici di lasciarsi soli fino alla prossima volta. Ciò non incoraggia l’innovazione o l’investimento in nuovi servizi tra i rinnovi. Ci sono alternative a questa disposizione. In Scandinavia, ad esempio, la durata del contratto di locazione è più breve, spesso tre anni circa. Ciò incoraggia un rapporto di lavoro più collegiale, in cui proprietario e inquilino sono più simili a partner commerciali.
Un’altra parte della patologia delle principali proprietà immobiliari della città è l’edificio storico. Con la possibile eccezione dei pianificatori, a tutti piacciono i grandi edifici: certamente, gli architetti, gli sviluppatori, i gestori di proprietà e gli amministratori delegati delle grandi aziende lo fanno. Si forma una società di apprezzamento reciproco, che si preoccupa meno dell’impatto su un’azienda che di apparire nelle riviste giuste e vincere premi.
Fuori dalle grandi città, le priorità sono diverse. Per attirare un importante inquilino nel vecchio quartier generale di Dixons a Hemel Hempstead, ad esempio, il proprietario dovrà sedurre con pragmatismo piuttosto che con glamour.
Tim Oldman è il fondatore e CEO di Leesman, un’azienda che aiuta i clienti a capire come gestire i loro spazi di lavoro nel migliore interesse del loro personale e delle loro attività. Dice che ci sono molte opportunità per l’intelligenza artificiale per migliorare il settore immobiliare, e gran parte dell’impulso perché ciò avvenga verrà dai dipendenti che lavorano negli edifici per uffici piuttosto che dagli sviluppatori che li progettano e li costruiscono. I dipendenti, gli utenti effettivi degli edifici, accoglieranno l’IA in molti angoli della loro vita nei prossimi anni e decenni, spesso senza rendersene conto. Si aspetteranno la stessa comodità ed efficienza sul lavoro che sperimentano a casa e in viaggio. Chiederanno di più dai loro datori di lavoro e dai loro proprietari.
Christina Wood è responsabile di due delle conferenze di Emap sul settore degli uffici: l’evento di punta annuale di Property Week WorkSpace e il nuovo evento annuale di AV Magazine AVWorks, che esplora il ruolo mutevole dell’AV nello spazio di lavoro. Afferma che “gli spazi di lavoro stanno subendo un’evoluzione che sembra sempre più una rivoluzione, alimentata dall’innovazione tecnologica e guidata dalle richieste della forza lavoro di flessibilità, connettività, sicurezza e stile”.
Edifici reattivi
Gli edifici dovrebbero essere intelligenti e lo saranno sempre di più. Gli edifici intelligenti saranno una componente importante delle città intelligenti, un fenomeno di cui si sente parlare dalla fine del secolo scorso e che finalmente inizierà a diventare una realtà nel prossimo decennio, abilitato in parte dal 5G.
Gli edifici dovrebbero sapere quale carico stanno movimentando in un dato momento. Dovrebbero fornire la giusta quantità di calore e luce: non troppo poco e non troppo. L’aria condizionata non deve spegnersi alle 19:00 quando una conferenza fuori orario è in pieno svolgimento. Dovrebbero monitorare i livelli di rumore e, se lo chiedono, far sapere agli occupanti dove sono i luoghi tranquilli. Dovrebbero gestire il movimento dell’acqua e dei rifiuti in modo intelligente. Tutto questo e molto altro è possibile, dato un numero sufficiente di sensori e un approccio ragionevole all’uso dei dati.
Immagina di essere colleghi che di solito lavorano in edifici diversi. Oggi siamo entrambi nella sede centrale e i nostri calendari mostrano che abbiamo programmato un incontro. Un edificio intelligente potrebbe suggerire spazi di lavoro vicini l’uno all’altro. Tim Oldman chiama questa “serendipità assistita”.
La generazione Z sta entrando nel mondo del lavoro. Non sono ingenui riguardo ai dati e al potenziale di un loro uso improprio, ma sono più a loro agio nel condividerli in cambio di un beneficio definito. Le generazioni più anziane sono un po ‘meno fiduciose. Ci aspettiamo che la nostra compagnia di taxi sappia quando usciremo dall’edificio e che ci sia un’auto in attesa. Ma siamo sospettosi se l’edificio vuole conoscere i nostri movimenti. I dipendenti nei paesi asiatici mostrano più fiducia di quelli in Francia e Germania, ad esempio, con Stati Uniti e Regno Unito nel mezzo.
RPA e helpdesk
L’automazione robotica dei processi, o RPA, può rendere le interazioni ordinarie in ufficio più fluide ed efficienti. Ma vorremo che sia intelligente. Gli helpdesk IT non dovrebbero essere ricompensati per aver chiuso rapidamente un ticket, ma per aver risolto il tuo problema in un modo che significa che non tornerai con lo stesso problema una settimana dopo, né lo farà nessun altro.
Detto questo, l’efficienza basata sui fogli di calcolo non è sempre la soluzione migliore. Gli helpdesk faccia a faccia in stile “barra geniale” offrono regolarmente il doppio del livello di soddisfazione del cliente rispetto allo stesso servizio fornito al telefono, anche quando utilizzano esattamente le stesse persone, la stessa tecnologia e la stessa infrastruttura. C’è un tempo e un luogo per le macchine e un tempo e un luogo per gli umani.
Manutenzione predittiva
Si dice che Rolls Royce guadagni più soldi dai piani di manutenzione predittiva che dalla vendita di motori. I sensori nei loro motori trasmettono enormi volumi di dati in tempo reale su ciascun componente del motore al quartier generale di Derby. Se si sta sviluppando un guasto, spesso possono avere il pezzo di ricambio pertinente in attesa all’aeroporto successivo prima che il pilota sappia che c’è un problema. Un giorno anche gli edifici funzioneranno in questo modo.
La tecnologia per abilitare questi servizi oggi non è a buon mercato e una banca d’investimento o una società di consulenza del top management possono offrire ai propri dipendenti funzionalità che non saranno disponibili per anni ai lavoratori dell’industria dell’abbigliamento nei paesi in via di sviluppo. Ci saranno divisioni digitali, ma le divisioni cambieranno costantemente, con i ritardatari che recuperano e talvolta superano, mentre scavalcano le infrastrutture legacy. La Cina è un leader mondiale nelle app di pagamento per smartphone in parte perché la sua infrastruttura bancaria era molto povera.
Accelerato da Covid
Covid porterà nuove pressioni su sviluppatori e proprietari. I dipendenti chiederanno misure di biosicurezza come la fornitura di aria fresca e filtrata, non ricircolata. Potrebbero voler sapere quante persone si trovano in quali parti dell’edificio, per aiutarli a mantenere le distanze fisiche. Ciò significa più sensori e più dati.
Il grande esperimento non pianificato di lavoro da casa in cui siamo tutti impegnati grazie a covid-19 si tradurrà probabilmente in un approccio misto alla vita in ufficio in futuro. Lavorare da casa si adatta molto bene ad alcune persone, riducendo i tempi di spostamento e consentendo loro di trascorrere più tempo con le loro famiglie. Ma ad altri manca la decompressione che il pendolarismo consente e molti di noi non hanno un buon ambiente di lavoro a casa. In inverno molte case sono piene di correnti d’aria e il costo per riscaldarle tutto il giorno può essere considerevole.
Tim Oldman ritiene che l’impatto netto sulla domanda di spazi per uffici sarà probabilmente una leggera riduzione complessiva e un nuovo mix di sedi. Ci sono indicazioni che le aziende forniranno uffici satellite più vicini a dove vivono le loro persone, magari condividendo lo spazio con lavoratori di altre aziende. Questo è lo stesso principio delle strutture di co-working fornite da WeWork e Regus, ma mentre queste aziende hanno edifici nei centri urbani, ci sarà una nuova domanda di spazio nelle High Street locali.
Le banche al dettaglio hanno individuato questa come un’opportunità, un modo di utilizzare la rete di filiali che hanno ridotto mentre le persone passano all’online banking. Vecchie filiali bancarie possono essere trasformate in uffici satellite sicuri e confortevoli e ridare vita a strade suburbane stanche. Le aziende dovranno migliorare il loro gioco per coordinare questo approccio più flessibile e i proprietari dovranno aiutarle. Avranno bisogno di raccogliere e analizzare le informazioni su dove si trovano le loro persone ogni giorno e sviluppare e perfezionare algoritmi per prevedere dove saranno domani.
Alcuni datori di lavoro affronteranno una crisi di fiducia quando usciremo dalla pandemia. A milioni di noi è stato affidato il lavoro da casa e, con sorpresa di più di pochi senior manager, ha funzionato per lo più bene. Riprendersi il laptop e chiedere che le persone tornino subito in ufficio non è una buona idea. Le aziende adotteranno approcci diversi e alcuni avranno più successo di altri. Facebook ha detto al suo staff che possono lavorare da dove vogliono, ma il loro stipendio verrà adeguato al ribasso se lasciano la Bay Area. Google ha semplicemente offerto a ogni dipendente $ 1.000 per rendere più efficienti i propri uffici domestici.
Il modo in cui lavoriamo viene cambiato dalle lezioni apprese durante la pandemia e dalla diffusione dell’IA in tutta l’economia. I costruttori ei proprietari di grandi edifici per uffici non devono rimanere indietro.
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